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桃花小农民88

桃花小农民88,左手融资右手拿地 时代中国加速拓储。

时代周报记者 蔡颖 发自广州

6月25日,时代中国控股有限公司(下简称“时代中国”)发布公告称,雷伟彬辞任时代中国首席财务官及公司秘书的职位,自2019年7月1日生效。与此同时,黄永年获委任为时代中国首席财务官,将负责时代中国的财务报告及投资者关系相关事宜;余咏诗获委任为该公司秘书。

时代中国方面对此回复时代周报记者,这是正常的人事变动,并不影响公司经营。

高层职位变动背后,是时代中国在融资市场动作不断,不管是配股、公司债,还是美元票据,抑或是ABS,时代中国均有涉及。

对资金的迫切需求源于时代中国在土地市场的加速拓展,2019年以来,时代中国频频以高溢价夺地,在广州更是一举夺下三块旧改项目,耗资近百亿元。

然而,高溢价项目的解套以及押注旧改的长周期博弈,是时代中国绕不过的难题。

融资输血

首席财务管理职位变动背后,时代中国近半年来在资本市场的表现更引人关注。

时代中国4月18日发布公告称,配售1.08亿股公司股份,按配售价每股14.54港元。较收市价每股15.98港元折让约9%,占已扩大后股份5.56%。

扣除相关费用及开支后,估计本次配售公司股份预计将给时代中国带来款项净额约为15.53亿港元,大大地缓解了现金流。

事实上,先旧后新配股是港股上市企业常见的融资动作,但在年初的投资者会议上,时代中国主席岑钊雄曾坚定地表示不会配股,配股不如直接借钱简单。

时代周报记者不完全统计,今年上半年以来,时代中国在公开市场发行了2期境内公司债、1期美元票据以及1期供应链ABS。

1月24日,时代中国成功发行非公开发行境内公司债券,总金额11亿元,票面年利率7.5%,为期三年,债券募集的金额将用于现有债务进行再融资。

随后2月份,时代中国又发行了一笔5亿美元票据,利率为7.625%。

5月28日,时代中国的“中山平安-前海结算供应链3号资产支持专项计划”在上交所成功发行,发行总金额为10亿元,票面利率为6.3%。

一周后,6月6日,时代中国公开发行了人民币5亿元的境内公司债券,票面年利率为6.8%,期限为五年。

如果按当前汇率计算,时代中国6个月内在公开市场的融资金额约为73亿元人民币。

时代中国向时代周报记者表示,配股与发债是公司业务发展的需要,是正常的经营活动。

从2018年的财务数据可以看出,时代中国的资金面并不紧张。截至2018年年底,公司剔除预收账款的负债率微升至71%,净负债比率上升5个百分点至为62.6%, 1年内到期的债务73.11亿元人民币,长期有息负债403.19亿元,现金余额274.26亿元,足以覆盖短债。

加速拓储

在加大融资规模的同时,时代中国近期亦大肆在土地市场频频发力。

3月7日,广东汕头市澄海区一宗商住用地成功出让,宗地面积3.62万平方米,由时代中国以总价6.38亿元摘得。

继3月7日首进广东汕头之后,3月19日,时代中国二进四川成都,最终以楼面地价12300元/平方米,溢价37%再夺一宗商业兼住宅用地。

今年上半年溢价率最高的一块土地来自佛山。4月份,时代中国以31亿元、自持7.1万平方米夺得广东佛山南海里水洲村一宗商住地,溢价33.39%。在同一月份,时代中国又以6.69亿元斩获江门商住地,溢价率43.6%。

6月14日,时代中国再次将目光锁定广州,以最高限制总价28.08亿元、5%自持面积竞得广州白云区人和镇,折合楼面价15950元/平方米,溢价率21%。

值得注意的是,2019年截至目前,除了广东汕头市澄海区的地块之外,时代中国拿地的溢价率均在33%以上。

高溢价夺地,利润如何保障?时代中国方面向时代周报记者表示:“大部分项目都分布在经济发达城市和高增长潜力区域,尤其是粤港澳大湾区,相信会带来不错的回报。”

事实上,过去两年,时代中国已在东莞、清远、广州等地斩获多个“高价地”项目。据了解,时代中国位于广州海珠区“高价地”项目已经于去年7月开始建设,项目折合楼面地价为55437元/平方米,附近楼盘售价在6万元/平方米。如今,该项目建设进度以及入市时间备受关注。

时代中国向记者表示,该项目会按较高规格的住宅项目来打造,目前产品设计还在研究阶段,因为项目所处地段一线临江,备受市场关注,所以在建筑和规划还有产品设计上,会做很多细致准备和反复推敲,暂未确定入市时间。

除了在公开市场大展拳脚之外,在大本营广州,时代中国对旧改保持着极高的关注度。

3月13日,时代中国控股旗下公司广州市嘉业房地产开发有限公司以46亿元的预算总金额,拿下广州从化区江埔街禾仓村全面改造项目。3月底,拿下了位于番禺区沙湾镇的福涌村,项目总投资金额达55亿元人民币。而在6月份,又以8亿元中标广州花都首个旧改项目,改造面积近6公顷。

除了通过公开渠道获得的三个城中村外,时代中国还介入广州从化屈洞村的旧改事项。

事实上,旧改红利的释放需要一定时间。深圳合一城市更新集团董事总经理罗宇向时代周报记者表示,旧改专规审批漫长,没有统一的拆迁机制,需要公司自己跟村民慢慢磨合,博弈过程会拉长周期。

幸运的是,2018年,时代中国转化了4个旧改项目,最终实现的城市更新业务收入约27.76亿元,在整体营业收入的占比约8.1%。

据时代周报记者不完全统计,今年上半年,时代中国拿地金额约为185亿元。旧改项目投入资金近百亿元,而在2018年,时代中国拿地金额仅为123亿元。在今年3月份业绩会中,时代中国表示,2019年拿地预算将增至302亿元。

(责任编辑:关婧)



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